Permis de louer et de diviser

Pour assurer un logement digne aux locataires, lutter contre les marchands de sommeil et améliorer l’attractivité de son territoire par son patrimoine, la Ville d’Hérouville Saint-Clair a ainsi décidé, dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, d’instaurer un permis de louer sur une partie du périmètre communal (quartiers Belles Portes et Grande Delle ainsi qu’une partie de l’impasse des Ormes). Tous les logements mis à bail sont concernés.

Le décret du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location précise les modalités d’instauration du « permis de louer ». A compter du 1er juin 2021, tout propriétaire bailleur privé d’un logement situé dans l’un des périmètres devra disposer d’un permis de louer lors d’une nouvelle mise en location ou d’un changement de locataire. Pour ce faire, il devra déposer une demande d’autorisation de mise en location de son bien auprès du service urbanisme de la Ville d’Hérouville Saint-Clair. La mise en place de ce dispositif permet d’intervenir en amont de la location et de ne pas devoir attendre une éventuelle plainte du locataire 

Quelle est la procédure à suivre ?

Pour une première mise en location ou un changement de locataire, tout propriétaire dont le logement se trouve dans le périmètre désigné (voir plan au dos de la couverture), a l’obligation de demander l’autorisation préalable de le mettre en location ou relocation. Cette autorisation a une validité de 2 ans.

Ne sont donc pas concernés les renouvellements de bail, les reconductions de bail, les avenants au bail. Cette mesure ne s’applique pas non plus aux locations touristiques saisonnières (moins de 4 mois dans l’année), ni aux baux commerciaux.

• Etape 1 Le dépôt de la demande d’autorisation préalable de mise en location : Le propriétaire a l’obligation de déposer une demande d’autorisation préalable : en utilisant le formulaire CERFA n°15652*01 téléchargeable sur www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47394 en annexant un dossier de diagnostic technique (DDT) à sa demande. Chaque propriétaire a déjà l’obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique.

LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT) : Au regard de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe notamment : • le diagnostic de performance énergétique (DPE), • le constat des risques d’explosion au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 • une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, • l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz exempts de toutes prescriptions.

Pour déposer sa demande, le propriétaire peut :

1. déposer ces documents directement en mairie : 11 place François-Mitterrand 14200 Hérouville Saint-Clair
2. ou envoyer ces documents par voie postale en courrier recommandé avec A/R :  Ville d’Hérouville Saint-Clair SERVICE URBANISME Hôtel de Ville 11 place François-Mitterrand 14200 Hérouville Saint-Clair.

• Etape 2 La remise d’un récépissé :
  • Si le dossier de demande est complet, la mairie délivre un accusé de réception. La délivrance de l’accusé de réception vaut récépissé de demande d’autorisation mais ne vaut aucunement autorisation.
  • Si le dossier n’est pas complet, la mairie renvoie directement le dossier au propriétaire en précisant les points à compléter et/ou indiquant les pièces manquantes à fournir. Le propriétaire dispose alors d’un délai de 1 mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, la demande est refusée et le propriétaire se voit dans l’obligation de déposer une nouvelle demande.
• Etape 3 La visite de contrôle
  • Une fois la demande transmise à la Ville, l’opérateur privé mandaté par la collectivité contacte ensuite le propriétaire ou son mandataire pour fixer une visite de contrôle du logement.
  • Lors de la visite, l’opérateur procède à une évaluation de l’état du logement, à l’aide d’une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité du logement. Au terme de la visite, l’opérateur privé rédige un rapport de visite et formule un avis (favorable / défavorable) destiné à la collectivité. Le cas échéant, il indique la nature des travaux ou aménagements recommandés ou prescrits, pour satisfaire aux exigences de sécurité des occupants et de salubrité du logement.
• Etape 4 La décision
  • A l’appui du rapport de visite et de l’avis des services de la collectivité, la Ville prend une décision (Autorisation / Refus). La décision est notifiée au propriétaire, au plus tard un mois après la réception du dossier, par voie postale (courrier signé par le maire).
  • Une décision de rejet sera prise si une mise en location porte atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Cette décision sera assortie de la prescription des désordres constatés et des travaux à mettre en œuvre pour y remédier. Une fois les travaux réalisés et si le propriétaire souhaite toujours louer son bien, il devra déposer une nouvelle autorisation préalable de mise en location de son logement. 

Pour assurer un logement digne aux locataires, lutter contre les marchands de sommeil et améliorer l’attractivité de son territoire par son patrimoine, la Ville d’Hérouville Saint-Clair et la communauté urbaine Caen la mer ont ainsi décidé, dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, d’instaurer un permis de diviser sur une partie du périmètre communal (quartiers Belles Portes et Grande Delle ainsi qu’une partie de l’impasse des Ormes). L’arrêté du 8 décembre 2016 relatif aux modalités de constitution de demande d’autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant précise les modalités d’instauration du permis de diviser ».

À compter du 1er juin 2021, tout propriétaire d’une maison ou d’un immeuble souhaitant diviser son bien, situé dans le périmètre des Belles Portes, Grande Delle et Impasse des Ormes, pour créer un ou des logements supplémentaires, devra disposer d’un permis de diviser. Pour ce faire, il devra déposer une demande d’autorisation pour diviser son bien auprès du service urbanisme de la Ville d’Hérouville Saint-Clair. La mise en place de ce dispositif permet d’intervenir en amont de la location et de ne pas devoir attendre une éventuelle plainte du locataire.

Quelle est la procédure à suivre ?

Tout propriétaire qui souhaite diviser son bien pour créer plusieurs logements, même lorsqu’une autorisation d’urbanisme n’est pas nécessaire, devra déposer une demande d’autorisation préalable de division auprès de la Mairie ou par lettre recommandée avec accusé de réception (Hôtel de Ville, Service urbanisme, 11 place François-Mitterrand, 14200 Hérouville Saint-Clair). Si vous avez déposé une autorisation d’urbanisme, le permis de construire ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de cette même autorisation préalable de diviser dès lors que cette décision a fait l’objet de l’accord de l’autorité compétente. Dans ce cas, c’est le délai de l’autorisation d’urbanisme qui fait foi.

• Etape 1 Dépôt de la demande d’autorisation préalable de division Le propriétaire a l’obligation de déposer une demande d’autorisation préalable de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant :
  • En remplissant le formulaire disponible dans à la mairie ou sur le site internet de la ville http://www.herouville.net et en le déposant complété directement en mairie ou en l’envoyant en mairie par voie postale en courrier recommandé avec accusé de réception
  • En annexant la liste des plans : le plan de coupe, le plan de distribution et d’aménagement intérieur, le plan de masse et le plan de situation.
• Etape 2 La remise d’un récépissé
  • Si le dossier de demande est complet, la mairie délivre un accusé de réception. La délivrance de l’accusé de réception vaut récépissé de demande d’autorisation mais ne vaut aucunement autorisation.
  • Si le dossier n’est pas complet, le propriétaire recevra un courrier de la Ville précisant les points à compléter et/ou indiquant les pièces manquantes à fournir. Le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, la demande est refusée et le propriétaire se voit dans l’obligation de déposer une nouvelle demande.
• Etape 3 La visite de contrôle Une fois la demande transmise à la ville, l’opérateur privé mandaté par la collectivité contacte le propriétaire ou son mandataire pour fixer une visite de contrôle de l’immeuble.
  • Lors de la visite, l’opérateur procède à une évaluation de l’état de l’immeuble, à l’aide d’une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité des futurs logements.
  • Au terme de la visite, l’opérateur privé rédige un rapport de visite et formule un avis (favorable / défavorable) destiné à la collectivité.
  • Le cas échéant, il indique la nature des travaux ou aménagements recommandés ou prescrits, pour satisfaire aux exigences de sécurité des occupants et de salubrité des logements.
• Etape 4 La décision
  • A l’appui du rapport de visite et de l’avis des services de la collectivité, le maire prend une décision (Autorisation /Refus).
  • La décision est notifiée au propriétaire, au plus tard 15 jours après la réception du dossier, par voie postale.
  • Une décision de rejet sera prise si la division du bien porte atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Cette décision sera assortie de la prescription des désordres constatés et des travaux à mettre en œuvre pour y remédier.
  • Une fois les travaux réalisés, le propriétaire devra en informer la Ville afin de procéder à une visite de contrôle.